最近市场上有不少餐馆出售。有的餐馆一年赚十几万、二十万，卖的是生意的盈利能力；有的餐馆可能已经没有多少利润，甚至经营得并不理想，却一样有人愿意接手。 为什么？ 因为买餐馆，有时候买的是一个“生意”，有时候买的其实只是一个“店”。 做了这么多年生意买卖，我觉得目前市场上的餐馆出售，大致可以分成这两种情况，而它们的价格判断方式也完全不同。 第一种，卖的是“生意”。 如果一家餐馆已经经营多年，有稳定的营业额、成熟的员工团队和固定的客源，同时财务报表能够证明每年都有比较稳定的利润，那么买家购买的核心，其实就是这个生意未来继续赚钱的能力。 这种情况下，市场通常会按照生意的盈利能力来判断价格。目前一般的餐馆，可以大致参考两年左右的税前利润来估算。当然，这只是一个市场参考，并不是说所有餐馆都一定值两倍利润。 同样是一年赚15万元，两家餐馆的价值也可能完全不同。 一家位置好、租金合理、租约长、员工稳定，而且老板不需要每天从早做到晚；另外一家虽然账面也是赚15万元，但老板夫妻两个人每周要工作六七十个小时，租金又高，租约剩余时间也不长。 作为买家，你愿意为哪一家付更高的价格？ 所以我经常说，买生意不能只看利润是多少，还要看这个利润是怎么赚出来的。 第二种，卖的其实是一个“店”。 现在市场上也有不少这样的餐馆。买家并不太在意这个餐馆目前一天卖多少钱、老板一年赚多少钱，因为他接手以后，本来就没准备继续经营原来的生意。 这类买家真正看重的是这个餐馆的地理位置、面积、装修、厨房和设备，以及现有的租约条件。 他们通常已经有自己的经营计划。接手以后可能换名字、换招牌、重新设计菜单，甚至经营完全不同的菜系。 对于这样的买家来说，原来的营业额和利润只是参考，真正需要计算的是：如果我自己从头找一个铺面，再申请各种许可，重新装修厨房、安装抽风、煤气、电力、冷库，再购买桌椅和厨房设备，需要花多少钱、多少时间？ 如果现在有一家基本条件合适的餐馆可以直接接手，即使原来的生意经营得并不好，对他来说仍然可能有价值。 当然，这时候还要特别注意另外一个问题——这个店未来每年的固定支出是多少？ 租金多少？租约还有几年？有没有续约权？地税、保险、物业管理费以及其他Outgoings一年需要多少钱？ 因为这些费用，不管餐馆有没有客人，基本上都要支付。…

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