伍勇讲生意—-政治和经济 你说了算？ ************************************************************************************* 如果您正在寻求到一个企业出售，连锁店出售，还有大小型生意企业的出售项，或者您正在寻找并希望了解关于企业销售的信息，LINK作为新西兰领先的商业经纪代理公司，绝对是您最好的选择。如今LINK是南半球最大，发展增长最快的商业经纪代理公司。在新西兰买卖生意的商业经纪代理—LINK的标志“销售业务的权威”。 一站式的咨询与服务，将能解答您所有的问题和疑惑。进行简单的搜索之后，我们将快速的整合最适合您的资源。 ********************************************************************************************************上周五去参加了国家党Helensville的议员Chris Penk的筹款晚宴。因为我们确实觉得国家党搞经济会好些，工党联合政府对于社会矛盾的平衡也确实是有一套，派饼子，换人心。新西兰其实需要这样的政党轮换，通过不断的发展与平衡，再发展再平衡这样的螺旋式的发展，才能够让这个国家不断地进步。但一旦过了，打破了这个社会的平衡和发展。不能得到平衡，就会引起某些群体的不满，从而引起社会的动荡，这不是我们想看到的结局。 工党联合政府执政以来我所碰到的大部分商家都在说，今年的生意确实不好做。主要是因为外来的资金进来少了，不容易进来了。房地产的不景气引起的许多的连锁反应，平常有消费力的人可能因为今年钱赚少了，出去消费就少了，还有就是这个劳动市场因为最低人工的上涨，导致了很多商家经营成本上涨，利润就相对降低。 虽然这些因素可能在未来一段时间可以慢慢消化，比如通过将来减少工作人员，缩减工作时间等方面的措施。但目前的“阵痛”还是避免不了的。政治与经济永远是分不开的，经商和钱也是分不开。希望在将来的一段时间，不管谁当政，执政都要考虑到平民百姓，商家的利益，因为新西兰的商业情况不一样，大部分的生意都是以小型生意为主，这些辛辛苦苦的老板们为了更好的生活追求，工作时间更长，我们常常说的一句话“餐馆跑得最快的可能就是老板”，从侧面反映了这样的情况。作为老板，作为买家在目前的情况下，只能是“识时务者为俊杰” 抓住这样的机会，根据自己的实际情况，该买就买，该卖就卖。你估计谁会是下一届的政府呢？国家党还是工党主导？如果纽航的老总Christopher Luxon真的是参加国家党，国家党的赢面就大多了，或者到TAB 下个注。尽管我说了不算，但是我可以希望是谁。前几天我去见了一位老朋友，他经营咖啡店也好多年了，说起现在的经济情况，他还是蛮乐观，因为他今年还要开新店，他现在的咖啡店生意也挺不错，并且他强调，他现在咖啡店的租金很便宜，每周才$493 含GST 和管理费，营业额$13,000, 每周三千利润没问题，但是因为要开新店，现在的店只能忍痛割爱，开价$338,000+货，这就是我今天为大家推荐的生意。下周见。 *伍勇 Yong Wu*———————-——– 伍勇 General…
伍勇讲生意—-亏则断，变则通
伍勇讲生意—-亏则断，变则通 ************************************************************************************* 如果您正在寻求到一个企业出售，连锁店出售，还有大小型生意企业的出售项，或者您正在寻找并希望了解关于企业销售的信息，LINK作为新西兰领先的商业经纪代理公司，绝对是您最好的选择。如今LINK是南半球最大，发展增长最快的商业经纪代理公司。在新西兰买卖生意的商业经纪代理—LINK的标志“销售业务的权威”。 一站式的咨询与服务，将能解答您所有的问题和疑惑。进行简单的搜索之后，我们将快速的整合最适合您的资源。 ********************************************************************************************************最近和朋友聊天，有说起最近的经济环境，特别是说到房地产行业，许多人感觉到一股寒冷的季风来袭。不知道有多少人能够抵御这阵寒风，也不知道会有那些人在这寒风中受到沉重的打击。一位好朋友告诉我，他的朋友在奥克兰北边买了一些建地，当时买的时候，每块地卖大概50万左右，只是每一块地交了几万定金。到现在将要交割的时候，发现附近有些差不多面积的地才卖30多万。他的朋友只能放弃了这些定金，没有去settle。这算是一种壮士断臂的办法，表面上，虽然亏了一些钱，但可以避免了进一步更大的损失，因为如果继续投入，你也不知道什么时候能够形势转好。再投入也可能连累其他现有项目的资金周转。这个情景是不是似曾相识？最近，我们有一些卖家也面临这种情况，当初在买店或者建店的时候花了挺大的资金，用了不少的钱，但因为现在生意的情况不能完全卖到他原来的投入，而犹豫不定。如果这个生意是赚钱的话还好，可以慢慢地赚钱，等待市场转机，当然你有时间去等的话。如果这个生意是不赚钱，甚至亏本的话，你一味的坚持自己的要求，可能就变得不是那么明智。 买卖是看市场，是看双方的意愿。在当前买家市场的情况下，相对的来讲，作为卖家讨价还价的空间，可能就变得更小，而买家就有更多的选择的空间。做生意常常是东边不亮，西边亮，这行业不行，那行业可能就行。换一个做法，改一种口味，这个生意可能又起死回生了。不知道大家有没有注意到市中心有一家“胜记”四季火锅就曾经有这样的经历。 有去过这家餐馆吃饭的朋友都知道，这家餐馆原来是经营广东风味的菜肴，生意也不错，只是人工太高，利润水平不理想，聪明的傑老板就把餐馆改成了目前的火锅餐馆，以真材实料的靓汤为底，推出“佛跳墙”火锅系列，再加上广东风味的小吃，煲仔饭，餐馆的生意非常火爆，这个冬天变成了一位难求。火锅的人工低，同样的生意，利润可就大不一样！这就是“变则通”。我认识一位年轻朋友，从事餐饮行业的时间并不是很长，但人好学，聪明，连开几个店的生意都不错，年前在市中心一个food court 开了一家中餐，主要是卖饺子和面条，品种简单，容易经营，客人主要是附近的上班一族，学生，附近居民等等，并且是以洋人为主。请的厨师也是每小时22块，比好多咖啡店的厨师还便宜。目前周营业额$24，000，老板是甩手掌柜，他说一年利润20万 没问题，因为要到别的mall 再开新店，这家就让给有缘人吧，售$400，000+货。如果你觉得不错，那就赶紧联系独家代理的阿勇或者LINK NORTH SHORE 的其他同事。 下周见。 *伍勇 Yong Wu*———————-——– 伍勇 General…
伍勇讲生意—-做一个“懂”的卖家-财务报表和生意买卖
伍勇讲生意—-做一个“懂”的卖家-财务报表和生意买卖 ************************************************************************************* 如果您正在寻求到一个企业出售，连锁店出售，还有大小型生意企业的出售项，或者您正在寻找并希望了解关于企业销售的信息，LINK作为新西兰领先的商业经纪代理公司，绝对是您最好的选择。如今LINK是南半球最大，发展增长最快的商业经纪代理公司。在新西兰买卖生意的商业经纪代理—LINK的标志“销售业务的权威”。 一站式的咨询与服务，将能解答您所有的问题和疑惑。进行简单的搜索之后，我们将快速的整合最适合您的资源。 ********************************************************************************************************每年过了4月，大部分生意上一年度的财务报表就可以开始做了，新西兰的财政年度通常是从每一年的4月1号开始到下一年的3月31号结束。所以一到4月开始，很多生意的买家都会要求去年的财务报表。这个时候确实还是有点尴尬，因为有些生意的财务报表还没有来得及做，可能是会计时间安排，也有一些生意他的报表会拖延到明年3月底才做，给自己一个大的空间，如果遇到什么问题也可以及时调整，特别是一些现金收入比较多的生意。 财务报表对于生意买卖当然重要，因为好的报表可以给买家一目了然的了解生意的情况，知道营业收入，费用支出等等具体数据，不用猜。我们也非常喜欢卖这样的生意，白纸黑字，无论打广告还是和买家讲都是名正言顺。但在实际工作中，还是会经常遇到财务报表不好的生意。我这里讲的不好，不是真的不好，只是帐没有做好，财务报表不能真实反映目前生意的实际情况，你还需要通过一些其他途径和方法去“去伪存真”，找到和还原生意的真实面貌，才知道自己能赚多少钱。为什么这样的生意还能有市场，因为老板们这样做是有原因的，将来的买家也可能会继续这样的做法。其实这样做无非就是一个“钱”字，老板希望少交些税，多剩些钱。尽管这样有风险，但有些商家还是“乐于其道”，这就是“社会”。 本人在此并不是提倡或者赞同这样的做法，但是你做你的生意，他做他的事，风险评估，自己负责和承担。有一点，我个人比较喜欢卖有合理报表的生意。特别在目前的市场情况，许多买家可能要通过房子抵押，银行贷款才能有钱买生意，银行贷款是一定要财务报表，并且是要会计专业人士做的，上报税务局的报表。如果你的报表不好，可能就是会让这些人“怯步”。所以如果可能的话，尽量让财务报表反映真实的生意情况，虽然可能少存了一些钱，但在出售的时候，可能会卖高些，更加容易卖出。在生意买卖中，有些生意财务报表很重要，有些生意可能没有那么重要，因为有些生意可能比较稳定，每周的营业收入比较相同，像我们经常卖的餐饮行业里的咖啡店，餐馆，lunch bar，快餐店，面包房等等，你可以通过观察2/3周的生意就可以看到这个店的实际营业收入情况，再加上支出费用也比较稳定，从而可以算出这个生意的实际利润是多少。有些生意出售时，财务报表非常重要，比如连锁店，批发生意，motel，哪些本来就应该是报表真实的生意，像幼儿园，养老院，现金收入很少的生意，客人看生意的时候，就要看财务报表，因为他觉得你的收入都没有办法“逃”，报表营业收入就是实际收入，你只能通过增加报一些其他合理费用来合理避税，最常见就是个人的汽车当作生意用，家里一些开销可能打到费用里等。如果这些生意把这些个人和合理费用都分出去，账面上的利润可能就是生意的实际利润，这样你就可以看出来你将来可以赚多少，不用听别人说，我还有多少“现金”。当然了，具体的生意还是要看具体的，如果你有这方面的问题，我们可以进一步联系去探讨。有对夫妇在Taupo经营快餐店已经10多年了，生意报表虽然不完全反映真实的情况，不过也算不错了，每年有10万以上的报表利润，实际利润比报表更好， 并且可以提供工作担保，可以从中国担保两位厨师，年平均营业额$12,000, 现在冬天会差一些，周租金$700含GST, 如果你想搬离奥克兰，湖光山色的陶波应该是不错的选择，这就是今天我为你介绍的生意。 下周见。 *伍勇 Yong Wu*———————-——– 伍勇 General Manager/Business Broker 讲到生意买卖，奥克兰的华人朋友许多都知道“伍勇”，…
伍勇讲生意—-如何成为一个“懂”的卖家
伍勇讲生意—-如何成为一个“懂”的卖家 ************************************************************************************* 如果您正在寻求到一个企业出售，连锁店出售，还有大小型生意企业的出售项，或者您正在寻找并希望了解关于企业销售的信息，LINK作为新西兰领先的商业经纪代理公司，绝对是您最好的选择。如今LINK是南半球最大，发展增长最快的商业经纪代理公司。在新西兰买卖生意的商业经纪代理—LINK的标志“销售业务的权威”。 一站式的咨询与服务，将能解答您所有的问题和疑惑。进行简单的搜索之后，我们将快速的整合最适合您的资源。 ********************************************************************************************************上周我们谈了如何做一个“懂”的买家，这一期我想和大家探讨一下，作为卖家如何做得更好，让你的生意出售更容易成功和顺利。在生意买卖过程中，通常出现在卖家身上的问题，主要是有几个：一）生意的营业额的问题。我们去见卖家签代理合同Listing 的时候，都会问生意的营业收入情况，比如年收入或者平均周营业额如何？营业收入有没有季节性的变化，比较实在的卖家会告诉你真实的情况，也有些人把它最高的营业额变成了平均收入，至于那些更离谱的就是告诉我们一个比真实的收入更高的。虽然我们通常都会对代理的生意进行一个简单，基本的考察 比如通过报表，进货，或者对老板的认识和了解、以及这个生意过去的情况等方面。当然到了买家进行调查的时候我们会教买家一些方法进一步去确认这个生意的真实性，通常经过这些步骤和方法，生意的真实度就会八九不离十，在生意考察的时候 通常允许生意收入的浮动不超过5%。所以作为卖家 告诉一个真实的营业收入情况非常重要，不要有什么欺骗手段，因为到最后，买家肯定会发现真实的情况而放弃，这样卖家还得恢复真实的情况真实的价钱才能找到买家。所以早知如此，何必当初。二）租约问题。生意买卖只要有租约，就牵涉到房东同意的问题，一个好的租约会对你生意转让起到一个非常重要的作用。最近我们公司有几个生意都是因为租约问题，有些是耽搁了时间，有些就根本不成。什么样的租约才算是好租约呢？一般的讲租约的期限，最好是有八年以上。并且是没有拆迁条款demolition clause，当然了 shopping mall 购物商场里的租约通常只有5-6 年，没办法他们说了算，想进mall 就只能接受了，另外有些地方的租约也是6年一次，想Right of renew 不可能，因为这些都是专业房东并且是大公司，做事还是比较规矩，大部分是可以接受。当然了，具体的情况还是要具体分析。 三）设备问题。一般情况下这不是什么大问题，但最近我们碰到了几位卖家，就是因为这个设备问题，买卖过程产生了一些小矛盾，在这我还是提一下。关于设备，我们通常有个说法就是你店里和这个生意有关系的设备都是属于这个生意的，除非卖家声明在先，这个设备这个东西卖家可能要带走，否则就应该留下来，并且要保证良好的工作状态。所以我们在签代理合同的时候 通常都会问…
伍勇讲生意—-如何成为一个“懂”的买家
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