最近接触了一个生意，让我感触挺深。这是一家经营多年的零售店，位置不错，客源稳定，老顾客很多。老板做这行也有经验，实际经营情况其实并不差。 按照老板自己的说法，生意实际年营业额大约有300万左右。但当真正开始整理材料、准备出售时，问题出现了——报表上体现出来的营业额，却只有250万左右。 很多老板会觉得：“实际有赚钱就行，懂的人自然会懂。”但现实往往不是这样。因为当一个生意进入市场时，买家、银行、会计，甚至律师，真正能够参考的，往往只有“能够被证明的数据”。而不是“老板口中的数字”。这也是为什么，很多看起来很赚钱的生意，最后却卖不上理想价格。 做生意的人都知道，实际经营和报表之间，有时候确实会存在差距。有些老板为了节税，有些是长期形成的经营习惯，也有些是因为现金收入没有完全体现。平时自己经营的时候，可能感觉影响不大。但一旦到了出售阶段，问题就会慢慢浮现。因为对于买家来说，他最担心的并不是“你有没有赚钱”，而是：“这些利润，能不能被验证？”尤其现在很多买家买生意，都需要银行贷款。而银行审批贷款时，并不会根据老板一句“实际生意很好”来放款。银行看的是： 换句话说：生意交易里，最值钱的，不一定是“实际赚的钱”，而是“能够被证明的钱”。很多时候，只要数据不够透明，市场就会自动产生风险判断。风险一高，价格自然就会被压低。原本可能值80万的生意，最后市场可能只愿意出60万。差的，不一定是生意本身，而是“可信度”。 这些年接触不少生意买卖，我越来越觉得：真正聪明的老板，往往不是等到卖生意的时候，才开始整理生意，而是提前两三年，就已经开始规划。 包括： 因为他们知道：生意值不值钱，不只是看今天赚多少，更重要的是，别人敢不敢接。有些生意虽然利润没有特别夸张，但报表清晰、结构稳定、管理规范，反而更容易卖出好价格。因为买家看得明白，银行也更容易接受。其实做生意和卖房子有点像。 房子再好，如果产权不清楚，很多买家也会犹豫。生意也是一样。市场最终愿意买单的，不只是利润本身，还有“安全感”。很多时候，生意卖不上价，不是因为不赚钱，而是因为市场看不清它到底有多赚钱。做生意，赚钱当然重要。但能够把生意的价值真正体现出来，同样重要。 你觉得呢？ 相信许多华人朋友对于Fruit World 并不陌生，看到许多店的生意火爆，你是否也想拥有这样一家店呢？现在机会来了，一家已经成熟运营的店正在出售，周营业收入平均8万5左右，华人东主另有发展，只售108万+货，感兴趣的朋友请联系Link North Shore 021 678 980 了解详情！ 下周见！ 欢迎大家关注我们新的微信公众号：LINKNS888888

前几天去见了一位老板，他是从我们这边买的生意，也算是一次回访吧。整体聊下来，老板的感觉还是不错的。特别是在交谈中，他提到一句话让我印象很深：“卖家非常负责任，无论培训、交接还是盘点，都配合得很好，让我接店以后轻松很多。”其实，这也是我今天想和大家聊的话题。很多人以为，生意买卖谈好价钱、合同无条件以后，就算结束了。实际上，真正考验双方的，往往是后面的培训、交接和配合。一个生意能不能顺利接手，不只是看价格谈得漂不漂亮，更重要的是双方愿不愿意互相配合。 对于买家来说，一旦合同无条件，最重要的事情，就是尽快学习和熟悉经营。很多老板以前可能是管理层、专业人士，甚至自己本身能力很强，但进入一个新行业，还是需要重新学习。这个时候，姿态谦虚一点，其实很重要。“虚心使人进步，骄傲使人落后。”因为卖家经营这个生意多年，很多经验是在日积月累中形成的，有些东西，报表里看不到，合同里也写不出来。 当然，如果真的遇到不负责任的卖家，也不用太担心。买家完全可以通过中介、律师和卖家沟通解决。如果碰到蛮不讲理的情况，也可以上升到法律层面。不过说实话，在我这么多年工作中，还真很少遇到特别恶劣的情况。我们华人还是比较讲究一句话：“和气生财”。特别是买家，你是付钱买生意，不是花钱买生气。交接过程中，最容易出现问题的，通常有两个方面。 第一：设备问题 有些老板准备离开时，会想把一些平时自己用的东西带走，从而产生不同意见。这个时候，关键就看： 实际上，大部分设备清单，不可能详细到每一件小东西。所以我们中介在代理生意时，通常都会提前问清楚卖家：哪些东西不包含在出售里面，提前记录在案。这样买家看店、检查设备时，也能提前知道。 另外一种常见情况，就是交接时某个设备坏了。如果这个设备是在清单里的，那么卖家通常需要维修好，或者提供一个能够正常工作的设备。所以我一直建议买家：第一次检查设备时，一定认真检查。尤其是大型设备、电子设备、制冷设备这些，很多都会写进设备清单。当然，因为生意本身是正在经营中的，有些设备本来就存在一点正常使用痕迹，比如： 如果买家当时已经接受了这种现状，那么到了交接时，就不能突然“不收货”。还有一种情况，就是交接完成以后设备才坏掉。那通常就只能算买家的经营风险了。除非设备本身还在保修期内，那就由新老板联系供应商处理。 第二：存货盘点问题 很多生意交接时，都需要盘点库存。这里偶尔也会出现一些小摩擦。尤其是： 这些东西到底怎么算、怎么算价，有时候双方理解不一样。不过在我工作中，真正因为存货闹得很严重的情况并不多。因为大多数金额其实不会特别大，双方通常都能协商解决。一般来说，卖家会提前准备： 盘点当天，双方一起确认数量即可。如果对价格有疑问，也可以让卖家提供采购单据。如果实在找不到原始单据，也可以参考目前市场采购价格进行调整。有些库存特别多的大型生意，也会请第三方盘点公司处理。像Gilmours 就有人提供类似服务，不过费用也不便宜。 最后还是那句话：作为买家，该检查的时候认真检查；作为卖家，也尽量多帮助和支持新老板。因为这个生意，可能是你多年努力经营出来的成果，你当然也希望它继续好下去。而且，今天你是卖家，未来也可能成为买家。将心比心，很多问题其实都能解决。“和气生财”，不仅仅是一句话，更是一种做生意的方式。你们说呢？ 今天给大家推荐一个咖啡店生意。老板8年前买进，一路陪伴她成长。如今因为孩子原因，无法继续亲力亲为，只能忍痛割爱。目前生意周营业额约 $14,000-$15,000，租金和管理费仅 $1,420（含GST），现在仅售$188,800 + Stock。如果你一直想进入咖啡行业，或者想拥有一个属于自己的生意机会，可以联系： Link Business North Shore 伍勇 021 678…

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这两年奥克兰的小生意明显多了，尤其是餐饮这一块。奶茶、咖啡、快餐、火锅，还有不少国内品牌的代理和加盟店，一个接一个开出来。很多老板都比较年轻，有的是第一次做生意，对新西兰本地的消费习惯，其实没有太多经验。 开业的时候基本都差不多，前几周人气很旺，朋友来捧场，社交媒体也有曝光，看起来一切都在往好的方向走。但通常过了一段时间，情况就开始变化了。客流回归正常，有的客人开始提出各种意见，有的会当面沟通，有的会直接在Google或社交平台写评价。这个时候，不少老板就开始不舒服了，觉得是不是客人要求太高，甚至会下意识想去解释，或者争一口气。 但在新西兰做生意，这其实是一个很正常的阶段。不是你的店特别倒霉，而是所有店都会经历。 你只要开门做生意，就一定会遇到不同类型的客人。有人觉得很好，也一定有人觉得不满意。关键不在于有没有问题，而在于你怎么面对这些问题。因为在本地的消费环境里，评价是公开的，你的一次处理方式，很多人都在看。很多老板容易把“有意见的客人”当成对立面，但其实大部分人并不是来找麻烦的。他只是觉得体验没有达到预期，希望被重视，被回应。如果你处理得好，这样的客人反而有可能变成回头客。 这里就涉及到一个很重要的概念，叫“舍得”。 做生意不是每一件事都要分输赢，有时候你要主动“舍一点”，后面才有机会“得”。 最直接的是在钱上的舍。比如客人在用餐中有不好的体验，你可以适当给个折扣，或者送点东西，甚至给下一次消费一个优惠。这些成本看起来是损失，但实际上是在控制更大的风险。一条负面评价带来的影响，往往比这一点点让利要大得多。 还有一个是态度上的舍。有些老板一听到投诉，第一反应是解释，甚至有点防御心态。但很多时候，客人并不需要你把逻辑讲清楚，他更在意的是你有没有认真对待这件事。一句简单的“我们马上帮你处理”，比一长段解释更有效。 再一个是情绪上的舍。尤其是在公开平台上，客人写了差评，老板如果带着情绪去回应，很容易把事情放大。在第三方看来，情绪失控的不是客人，而是商家本身。这种时候，你就算讲得有道理，也很难被认同。 很多老板卡在一个点，就是不服气，总觉得“这件事不是我的问题”。但从经营的角度来看，你讲赢了，其实也不一定是赢。你失去的，可能是后面更多潜在客户的信任。 当你在这些地方慢慢调整之后，会发现一些变化开始出现。客人会更愿意回来，有的人会主动推荐朋友，好的评价一点点积累起来。这个过程不会很快，但一旦形成，就会越来越稳。很多看起来做得不错的店，其实都是这样一点一点堆出来的，而不是一开始就爆起来。 除了客户这一块，还有一个现实问题是很多新老板会忽略的，就是市场的周期。 奥克兰的生意是有淡旺季的。冬天、下雨天、非旅游时间，很多店的客流都会明显下降；而到了节假日或者旅游旺季，又会突然忙起来。如果一开始是按“每天都很忙”的状态去做预算，很容易在淡季的时候出现压力。 比较实际的做法，是在成本上留一点空间。人工和房租不要压到极限，账上尽量有几个月的缓冲。旺季赚到的钱，也不要一下子全部再投入。很多生意不是因为不赚钱倒的，而是因为现金流没撑住。 说到底，在新西兰做小生意，不只是卖产品，更是在经营一段长期关系。你和客人的关系，你和市场的关系，还有你自己对这门生意的预期。 很多时候，不是客人变难了，而是我们还没完全适应这个市场的规则。 做生意很多时候，先学会舍，后面才有得。你在小的地方愿意退一步，换来的可能是更长久、更稳定的一步。把这个想明白了，生意才会慢慢顺起来。 如果您想找一家小咖啡店开始创业，练练手，又有一定的收入，现在就有这样一个机会！咖啡店位于Parnell地区，邻近办公室，居民区，目前6天经营，营业额7千，易管理，只售$98,000+货！感兴趣的朋友请联系Link North Shore…

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这周开会，我们聊到一个挺典型的案例。一个生意，账面年利润大约20万，另外还有10多万现金利润。整体来看，其实是一个不错的生意，如果数据都能体现出来，本来是有机会卖到一个不错价钱的。但问题就在这里—现金利润，很难体现。结果就是：账面看起来一般，真实又说不清，买家信心不足，价格自然上不去。 像这种情况，我们通常会建议卖家：提前准备，把报表做好。否则，现金占比太高，不只是“卖不上价”，对老板来说，本身也是一个“定时炸弹”；对市场推广来说，也会增加很大难度。 每年3月31日是财务年度截止。进入4月，其实是一个非常关键的时间点，如果你有打算卖生意，这一份年度报表，会越来越重要。在十几二十年前，说实话，报表没有现在这么重要。原因很简单：当时市场上的生意类型比较单一，很多是现金流较大的小生意，比如快餐店、午餐吧、蔬果店、洗衣店、餐馆等等。大部分卖家，并没有完整规范的会计报表。而当时的买家，其实也不太在意。为什么？因为那一批买家，很多是从打工转做老板，本身就在行业里干过，对生意非常熟悉。他们看生意，很直接： 怎么查？就是到店里跟两周，记录每天、每周的真实营业额，然后自己判断利润。这个方式，其实一直沿用到今天。但市场已经变了。随着移民增加，特别是技术移民大量进入市场，越来越多买家： 在这种情况下，买家对“感觉”的依赖降低了，对“数据”的依赖大幅提高。看报表，成为他们理解生意的主要方式。再加上现在市场上的生意类型越来越多，不少连锁品牌、规范化经营的生意，本身报表就比较真实透明。结果就是会计报表，在今天的生意买卖中，变得越来越重要。对于卖家来说，这其实很现实：如果你能提供一套清晰、合理、可信的报表： 但做中小生意的老板都知道一个现实：报多少、怎么报，直接影响利润。所以很多人会在“报表好看”和“利润最大化”之间反复权衡。但从生意出售的角度来看，有一点是确定的：资料越充分，成交越容易。因为对买家来说： 一个专业、有经验的中介，其实就是在做一件事，让买家更深入地理解这个生意。当理解到位，信心建立，成交往往也就不远了。 那报表怎么做？ 其实不复杂，关键是两个字：真实。把你的真实经营情况记录下来。现在市场上有很多成熟的会计软件，比如Xero 和 MYOB。这些系统可以： 前提只有一个——尽量让所有收入和支出走银行。 那如果是现金生意怎么办？我的建议很简单：从第一天开始，尽量多留资料。包括： 哪怕报表本身不完美，你依然可以做到：有据可查，有单可循。 最后说一句很实在的话：一份好的报表，不只是“好看”。它可以： 特别是在金额较大的生意中，报表，往往就是价格。 你觉得呢？ 今天给大家推荐一个咖啡店，位于北岸良好社区，明显的转角位，室内外可以坐90人，租金合理，每周营业额$13,000，两自雇合伙人，另有发展，只售$220,000+货，无论是报表还是硬件都不错，感兴趣的朋友请联系Link North Shore 021 678…

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做生意买卖这件事，从来都不只是买家和卖家的事情。你会接触中介、律师、会计，有时候还有银行。但在实际经营过程中，还有一个角色，经常被低估，却几乎一直存在——房东，以及他背后的物业管理。 我曾经卖过一个生意，前两个合同没有成交，多少都和房东的物业管理有关系，房东同意时提出一些额外条件，直到第三次合同反而通过，尽管买家的经商经历不算强，也获得了房东同意，顺利成交！ 所以这一期，我们说说在新西兰做生意时和房东或物业管理沟通这件事，到底有多重要。 先讲一个认知差异。在国内，很多人习惯了“直接找房东”。有问题，谈；有想法，聊；关系处理好，一切都可以灵活一点。 但在新西兰，大多数商业物业并不是这样运作的。房东通常会把物业交给专业的物业管理公司，由一个property manager来对接租客。你日常接触最多的人，很可能不是房东，而是这个property manager。 这时候，很多做生意的朋友会有一个想法：“房东才是真正的owner，我直接跟房东谈，不更有效吗？”听起来很合理，但在实际操作中，这往往会带来问题。 因为在这个体系里，property manager并不是“中间障碍”，而是“正式通道”。他代表房东管理物业，也负责执行租约，同时承担沟通和协调的职责。如果你绕过他，直接找房东，短期可能沟通顺了，但长期来看，很容易造成信息不对称，甚至让物业管理产生隔阂。一旦关系出现裂痕，后续很多事情反而更难进。 换个角度看这个关系，会更清晰。作为租户，你是“被管理的一方”，需要遵守租约。但与此同时，property manager也是“服务的一方”，需要确保物业正常运作、问题被解决。所以这其实不是单向的管理关系，而是一个双向的合作关系。在实际经营中，你会遇到很多情况：维修、装修、租金调整、转让同意、甚至是突发问题。这些事情里，property manager往往是第一个响应的人。他既要对房东负责，也要面对租客的实际情况。很多时候，只要沟通方式是理性的、信息是透明的，property manager是愿意理解租客，并在一定范围内帮你向房东争取的。这就是关键点。 你和property manager的关系，不是“对立”，而是“桥梁”。如果关系处理得好：信息传递更顺畅; 问题反馈更及时; 房东决策也更容易偏向支持你。反过来，如果关系紧张：小问题可能被放大；沟通成本变高，本来可以解决的事情，变成反复拉扯。但很多人忽略了一点：关系本身，也是经营的一部分。尤其是在涉及物业的生意里，你面对的不是一个人，而是一个系统。房东、物业管理、租约，这三者是绑定在一起的。你处理好其中一环，其实是在优化整个经营环境。 所以简单总结一句话：不要把property manager当成“挡在你和房东中间的人”，而是把他当成“帮你把话说到位的人”。当你理解这一点，很多事情就会变得顺了。这也是很多老练经营者的一个共识——生意不只是交易，更是关系管理。一旦将来生意买卖 需要房东同意，平常就相处不错的和物管房东的关系就会起到积极的作用！ 今天给大家推荐一个咖啡生意，两个店位于北岸一个体育中心，铁打的营盘，流水的兵，客源广，两店周营业额2万，合理租金，报表不错，可以申请银行贷款，无论是自雇还是投资，都是不错的选择，只售$398,000+货！感兴趣的朋友请联系独家代理Link North…

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美伊第一次谈判失败了，双方从自己的立场，美方15条，伊方10条，许多条件本来就是针锋相对，谈拢的机会极少。在伊朗谈判失败后，特朗普命令美国海军封锁霍尔木兹海峡，将会引发进一步的冲突！ 新一轮打击之后，又会举行第二次谈判，那时候的条件可能就会松一点或者少一点，你怎么看？ 回到生意买卖，在工作中有时会碰到一些租约带有拆迁或者重新发展的条款，这个条款是什么意思呢？拆迁(demolition)，顾名思义就是这个物业，商店面临拆迁，那租客就必须搬走，并且是得不到赔偿。 从拆迁到最后搬走通常会有6到12个月的时间。重建(redevelopment)也是同样的意思，另外像一些市政府强制性要求维修，防震加固等等这些条款，如果有描述在租约里，都是差不多的意思。当然拆迁和重建比较直接，就是要搬走，能不能够搬回没有保障。至于那些维修，防震加固可能只是短暂的影响你的经营，但并不会完全终止租约。租约期是保证你在这里做生意的一个基本要求，这就是我们常常要求租客尽可能地拿到一些合理的，比较长的租约期。 但在新西兰，特别是奥克兰，也有一些租约合同带有这个拆迁或者重建的条款，比较常见的是市中心或者附近一些老的区域，比如City, Parnell, Ponsonby, Newmarket，这些区域带有这种拆迁条款，主要是因为房东想保护他自己，一旦遇到发展商想购买他的物业和土地，做进一步开发的时候，可以短期内终止这个租约合同，而不用赔偿租客，这样可以卖得比较好的价钱，也比较吸引发展商。 如果作为租客遇到这种租约的时候又怎么样呢？首先你要分析这个物业将来被发展的可能性大不大，比如你的左邻右里都是已经发展了，那你被发展的机会也会挺大的，如果你的左邻右里没有拆迁条款，那相对来说你单独发展的机会可能就变得比较小。还有这一片的土地的价值，不是很高，并且有限高的要求，那被发展商看重的机会也会小。还有就是看你的房东是什么样的人，有一些房东，他是专门投资用来将来发展的，那你被拆迁的机会就大很多。至于那些小业主，专门靠收租的房东，他们可能就想用这个物业收租来支持他的生活，像这种人他出售的机会并不大。还有一些业主，他买过来的时候，租约里就带有这种拆迁条款，他本身并没有意向去发展，但他也不愿意去把租约里这个拆迁条款拿走。 应该说没有拆迁条款最好，但如果确实碰到有的话，也不用太慌张，通过一些分析来确定，他这个拆迁条款的可能性如何，因为有拆迁条款的租约的租金都会相对便宜些，并且在你买生意的时候，价钱也会比正常的租约的生意更便宜些，通常会便宜10%到20%左右。低进低出，但赚钱更多。 这是我们实际工作中所遇到的情况，当然了，如果能够把拆迁条款去掉，绝对是大好事，这样不单免除您的担心，也会让将来买你生意的人更加放心，价钱也正常了！不过租约法律上的东西，还得咨询你的律师。 今天给大家推荐一家两元店，位于西区，简单易经营，年轻夫妇另有发展，便宜出让，老板说夫妇经营(一个半人就可以)一年收入10多万，轻轻松松，只要$28,000+货（15万左右），感兴趣的朋友请联系Link North Shore 021 678 980。 下周见！ 欢迎大家关注我们新的微信公众号：LINKNS888888