前几天，一位老板坐在我办公室里，第一句话就让我印象很深。他说：“伍先生，我现在已经不知道该相信谁了。”  原来，几个月前，他准备出售自己经营多年的小生意。当时找了几位中介，其中一位给了他一个非常漂亮的估价，比市场合理价格高出了许多。老板听了当然很开心。毕竟，谁会不希望自己的生意更值钱呢？于是，他毫不犹豫地签了代理。 可是几个月过去了，看的人不少，真正愿意出价的人却没有。慢慢地，老板开始着急。直到有一天，中介终于告诉他说：“有买家了。” 老板满心期待，以为终于等到了好消息。结果，对方开的价格，却只有当初挂牌价格的一半左右。更让他难受的是，中介不断告诉他：“这个价格已经很好了，你应该接受。”老板完全无法接受。他不是不能卖，而是不明白，为什么当初告诉他值那么多，现在却又叫他接受一半的价格？如果市场真的没有那么高，当初为什么要这样估？如果市场一直都是这样，为什么几个月来没有人告诉他真实的反馈？后来，他决定取消代理。 通过朋友介绍，我们见了面。聊天时，我没有急着谈价格，而是先把最近同类型生意的市场情况、买家的关注重点，以及目前融资环境对成交价格的影响，一项一项和他分析。最后，我给出了自己的建议。我的估价，比原来低了30%到40%。我本来以为，他会很失望。没想到，他沉默了一会儿，却笑着对我说：“虽然这个价格没有我想的那么高，但至少我知道为什么是这个价格。”那一刻，我觉得这句话，比什么都重要。其实，卖家最怕的，从来不是价格低，而是没有人告诉他真相。 这些年做生意买卖，我发现市场上确实存在一种现象。有些中介为了争取代理，会给卖家一个很漂亮的估价。卖家听了当然开心，也更愿意签约。但是，市场不会因为挂牌价格高，就愿意付更高的钱。最后，只能一次又一次降价。 卖家浪费了时间，也错过了最佳出售时机；中介花了大量精力，最终往往也是吃力不讨好。其实，一开始就面对真实的市场，远比最后面对失望更重要。 在 Link Business，我们内部一直有一套衡量生意是否容易成交的标准，叫做 “High 5 Criteria。”这不是一句营销口号，而是多年经验总结出来的五项关键指标。其中最重要的一项，就是挂牌价格应控制在专业估值的10%范围内。除此之外，还包括: 符合这些条件的生意，成交的机会通常会高得多。 很多人问我：“卖生意为什么一定要找中介？”我的答案一直都一样。如果只是把广告放到网上，任何人都会。真正专业的中介，不是把价格喊得最高，而是能够根据市场、财务、行业趋势和买家需求，帮助卖家找到既合理又能够成交的价格。因为卖家付出的，不应该只是广告费和佣金。更重要的是，为专业、经验和判断力买单。 这些年，我越来越觉得，生意买卖其实和看医生很像。如果医生为了让病人高兴，只告诉他想听的话，而不告诉他真正的病情，那不是负责。生意中介也是一样。真正专业的人，不一定会告诉您最高的价格。但一定会告诉您最接近市场的答案。因为能够成交的价格，才是真正属于您的价值。 希望每一位准备出售生意的老板，在选择中介的时候，不只是比较谁估得最高，而是比较谁更专业、谁更诚实、谁更愿意站在您的角度，把这门生意真正卖出去。毕竟，一时的高估价，也许会让人开心几分钟；而一次成功的成交，却能让人满意很多年。 我记得曾经一位小孩上北岸私校的家长，说她送完小孩以后没有什么事做，如果能有一家靠近学校的咖啡厅做老板，既可以赚点钱，又有事情做，还可以见朋友，谈天说地，不亦乐乎！ 现在刚好有这样一个机会，面包咖啡店就在私校附近，东主已经做了18年，创业机会让给您，目前营业额$11,000-$12,000，只售$185,000+货，无论您是继续经营还是增加品种，都是一个不错的投资机会！感兴趣的您，请联系Link North Shore 021…

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前两天和朋友聊天，说起他当年卖店的故事，在这里和大家分享一下。 朋友经营的生意一直很不错，只是因为店铺不在奥克兰，潜在买家相对有限，因此迟迟没有找到合适的接手者。后来，他的一位员工提出想购买这家生意，但资金不足，于是通过国内资源筹集部分资金，同时向当地银行申请贷款。考虑到买家原本就是店里的员工，对业务和经营情况十分熟悉，银行最终批准了超过50%的贷款比例。买家顺利接手生意后，由于熟门熟路，经营也一直十分稳定，生意继续蒸蒸日上。 最近，我们也有几个生意买卖案例是通过银行生意贷款才最终完成交易的。不过，我相信仍有不少买家对生意贷款并不十分了解。因此，我特意请教了主流银行的相关专家，整理出一些常见问题与解答，希望能够对大家有所帮助。 1）什么样的生意可以办理贷款？ 专家： 除了加油站、烟酒行业、赌博行业及成人娱乐行业外，绝大多数行业都符合贷款条件。 2）如果我要买生意，银行通常能借给我多少钱？我需要准备多少资金？ 专家： 如果有物业作为抵押，所需自备资金会比没有物业抵押少，具体还要视物业本身现有贷款情况而定。 如果没有物业抵押，一般需要自备至少50%的资金。不过，如果生意经营稳定、利润良好、历史悠久、风险较低，而买家又具备丰富且相关的行业经验，银行也可能提高贷款比例，甚至全额贷款也并非完全没有可能。 3）申请生意贷款通常需要提供哪些资料？ 专家： 通常需要提供过去两至三年的财务报表、Year-to-Date经营数据、客户和供应商结构及占比、应收应付账款情况、产品结构、经营场所租约等相关资料。 4）生意贷款审批一般需要多久？ 专家： 如果资料齐全，通常一至两周内可以完成审批。 5）生意贷款利率通常比房屋贷款利率高多少？ 专家： 一般比房屋贷款利率高3%至4%左右。贷款期限通常为3至5年，具体利率和还款期限会根据贷款风险而定。风险越低，利率通常越低，还款期限也可能更长。 6）申请生意贷款应该找银行贷款经理还是贷款中介？…

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