这周开会，我们聊到一个挺典型的案例。一个生意，账面年利润大约20万，另外还有10多万现金利润。整体来看，其实是一个不错的生意，如果数据都能体现出来，本来是有机会卖到一个不错价钱的。但问题就在这里—现金利润，很难体现。结果就是：账面看起来一般，真实又说不清，买家信心不足，价格自然上不去。 像这种情况，我们通常会建议卖家：提前准备，把报表做好。否则，现金占比太高，不只是“卖不上价”，对老板来说，本身也是一个“定时炸弹”；对市场推广来说，也会增加很大难度。 每年3月31日是财务年度截止。进入4月，其实是一个非常关键的时间点，如果你有打算卖生意，这一份年度报表，会越来越重要。在十几二十年前，说实话，报表没有现在这么重要。原因很简单：当时市场上的生意类型比较单一，很多是现金流较大的小生意，比如快餐店、午餐吧、蔬果店、洗衣店、餐馆等等。大部分卖家，并没有完整规范的会计报表。而当时的买家，其实也不太在意。为什么？因为那一批买家，很多是从打工转做老板，本身就在行业里干过，对生意非常熟悉。他们看生意，很直接： 怎么查？就是到店里跟两周，记录每天、每周的真实营业额，然后自己判断利润。这个方式，其实一直沿用到今天。但市场已经变了。随着移民增加，特别是技术移民大量进入市场，越来越多买家： 在这种情况下，买家对“感觉”的依赖降低了，对“数据”的依赖大幅提高。看报表，成为他们理解生意的主要方式。再加上现在市场上的生意类型越来越多，不少连锁品牌、规范化经营的生意，本身报表就比较真实透明。结果就是会计报表，在今天的生意买卖中，变得越来越重要。对于卖家来说，这其实很现实：如果你能提供一套清晰、合理、可信的报表： 但做中小生意的老板都知道一个现实：报多少、怎么报，直接影响利润。所以很多人会在“报表好看”和“利润最大化”之间反复权衡。但从生意出售的角度来看，有一点是确定的：资料越充分，成交越容易。因为对买家来说： 一个专业、有经验的中介，其实就是在做一件事，让买家更深入地理解这个生意。当理解到位，信心建立，成交往往也就不远了。 那报表怎么做？ 其实不复杂，关键是两个字：真实。把你的真实经营情况记录下来。现在市场上有很多成熟的会计软件，比如Xero 和 MYOB。这些系统可以： 前提只有一个——尽量让所有收入和支出走银行。 那如果是现金生意怎么办？我的建议很简单：从第一天开始，尽量多留资料。包括： 哪怕报表本身不完美，你依然可以做到：有据可查，有单可循。 最后说一句很实在的话：一份好的报表，不只是“好看”。它可以： 特别是在金额较大的生意中，报表，往往就是价格。 你觉得呢？ 今天给大家推荐一个咖啡店，位于北岸良好社区，明显的转角位，室内外可以坐90人，租金合理，每周营业额$13,000，两自雇合伙人，另有发展，只售$220,000+货，无论是报表还是硬件都不错，感兴趣的朋友请联系Link North Shore 021 678…
伍勇讲生意 – 做生意，别忽略这个关键角色（很多人都踩过坑）
做生意买卖这件事，从来都不只是买家和卖家的事情。你会接触中介、律师、会计，有时候还有银行。但在实际经营过程中，还有一个角色，经常被低估，却几乎一直存在——房东，以及他背后的物业管理。 我曾经卖过一个生意，前两个合同没有成交，多少都和房东的物业管理有关系，房东同意时提出一些额外条件，直到第三次合同反而通过，尽管买家的经商经历不算强，也获得了房东同意，顺利成交！ 所以这一期，我们说说在新西兰做生意时和房东或物业管理沟通这件事，到底有多重要。 先讲一个认知差异。在国内，很多人习惯了“直接找房东”。有问题，谈；有想法，聊；关系处理好，一切都可以灵活一点。 但在新西兰，大多数商业物业并不是这样运作的。房东通常会把物业交给专业的物业管理公司，由一个property manager来对接租客。你日常接触最多的人，很可能不是房东，而是这个property manager。 这时候，很多做生意的朋友会有一个想法：“房东才是真正的owner，我直接跟房东谈，不更有效吗？”听起来很合理，但在实际操作中，这往往会带来问题。 因为在这个体系里，property manager并不是“中间障碍”，而是“正式通道”。他代表房东管理物业，也负责执行租约，同时承担沟通和协调的职责。如果你绕过他，直接找房东，短期可能沟通顺了，但长期来看，很容易造成信息不对称，甚至让物业管理产生隔阂。一旦关系出现裂痕，后续很多事情反而更难进。 换个角度看这个关系，会更清晰。作为租户，你是“被管理的一方”，需要遵守租约。但与此同时，property manager也是“服务的一方”，需要确保物业正常运作、问题被解决。所以这其实不是单向的管理关系，而是一个双向的合作关系。在实际经营中，你会遇到很多情况：维修、装修、租金调整、转让同意、甚至是突发问题。这些事情里，property manager往往是第一个响应的人。他既要对房东负责，也要面对租客的实际情况。很多时候，只要沟通方式是理性的、信息是透明的，property manager是愿意理解租客，并在一定范围内帮你向房东争取的。这就是关键点。 你和property manager的关系，不是“对立”，而是“桥梁”。如果关系处理得好：信息传递更顺畅; 问题反馈更及时; 房东决策也更容易偏向支持你。反过来，如果关系紧张：小问题可能被放大；沟通成本变高，本来可以解决的事情，变成反复拉扯。但很多人忽略了一点：关系本身，也是经营的一部分。尤其是在涉及物业的生意里，你面对的不是一个人，而是一个系统。房东、物业管理、租约，这三者是绑定在一起的。你处理好其中一环，其实是在优化整个经营环境。 所以简单总结一句话：不要把property manager当成“挡在你和房东中间的人”，而是把他当成“帮你把话说到位的人”。当你理解这一点，很多事情就会变得顺了。这也是很多老练经营者的一个共识——生意不只是交易，更是关系管理。一旦将来生意买卖 需要房东同意，平常就相处不错的和物管房东的关系就会起到积极的作用！ 今天给大家推荐一个咖啡生意，两个店位于北岸一个体育中心，铁打的营盘，流水的兵，客源广，两店周营业额2万，合理租金，报表不错，可以申请银行贷款，无论是自雇还是投资，都是不错的选择，只售$398,000+货！感兴趣的朋友请联系独家代理Link North…
伍勇讲生意 – 租约里的拆迁(demolition)条款
美伊第一次谈判失败了，双方从自己的立场，美方15条，伊方10条，许多条件本来就是针锋相对，谈拢的机会极少。在伊朗谈判失败后，特朗普命令美国海军封锁霍尔木兹海峡，将会引发进一步的冲突！ 新一轮打击之后，又会举行第二次谈判，那时候的条件可能就会松一点或者少一点，你怎么看？ 回到生意买卖，在工作中有时会碰到一些租约带有拆迁或者重新发展的条款，这个条款是什么意思呢？拆迁(demolition)，顾名思义就是这个物业，商店面临拆迁，那租客就必须搬走，并且是得不到赔偿。 从拆迁到最后搬走通常会有6到12个月的时间。重建(redevelopment)也是同样的意思，另外像一些市政府强制性要求维修，防震加固等等这些条款，如果有描述在租约里，都是差不多的意思。当然拆迁和重建比较直接，就是要搬走，能不能够搬回没有保障。至于那些维修，防震加固可能只是短暂的影响你的经营，但并不会完全终止租约。租约期是保证你在这里做生意的一个基本要求，这就是我们常常要求租客尽可能地拿到一些合理的，比较长的租约期。 但在新西兰，特别是奥克兰，也有一些租约合同带有这个拆迁或者重建的条款，比较常见的是市中心或者附近一些老的区域，比如City, Parnell, Ponsonby, Newmarket，这些区域带有这种拆迁条款，主要是因为房东想保护他自己，一旦遇到发展商想购买他的物业和土地，做进一步开发的时候，可以短期内终止这个租约合同，而不用赔偿租客，这样可以卖得比较好的价钱，也比较吸引发展商。 如果作为租客遇到这种租约的时候又怎么样呢？首先你要分析这个物业将来被发展的可能性大不大，比如你的左邻右里都是已经发展了，那你被发展的机会也会挺大的，如果你的左邻右里没有拆迁条款，那相对来说你单独发展的机会可能就变得比较小。还有这一片的土地的价值，不是很高，并且有限高的要求，那被发展商看重的机会也会小。还有就是看你的房东是什么样的人，有一些房东，他是专门投资用来将来发展的，那你被拆迁的机会就大很多。至于那些小业主，专门靠收租的房东，他们可能就想用这个物业收租来支持他的生活，像这种人他出售的机会并不大。还有一些业主，他买过来的时候，租约里就带有这种拆迁条款，他本身并没有意向去发展，但他也不愿意去把租约里这个拆迁条款拿走。 应该说没有拆迁条款最好，但如果确实碰到有的话，也不用太慌张，通过一些分析来确定，他这个拆迁条款的可能性如何，因为有拆迁条款的租约的租金都会相对便宜些，并且在你买生意的时候，价钱也会比正常的租约的生意更便宜些，通常会便宜10%到20%左右。低进低出，但赚钱更多。 这是我们实际工作中所遇到的情况，当然了，如果能够把拆迁条款去掉，绝对是大好事，这样不单免除您的担心，也会让将来买你生意的人更加放心，价钱也正常了！不过租约法律上的东西，还得咨询你的律师。 今天给大家推荐一家两元店，位于西区，简单易经营，年轻夫妇另有发展，便宜出让，老板说夫妇经营(一个半人就可以)一年收入10多万，轻轻松松，只要$28,000+货（15万左右），感兴趣的朋友请联系Link North Shore 021 678 980。 下周见！ 欢迎大家关注我们新的微信公众号：LINKNS888888
伍勇讲生意 – 该出手时便出手：市场低谷中的买家机会
周三8号新西兰央行将公布最新利率决议。 市场普遍预期，官方现金利率（OCR）将继续维持在2.25%不变。同时专家预测“7月份加息25个基点的可能性超过80%，到9月份将有接近40个基点的加息，到年底约有70个基点的加息。预计12月将加息25个基点，到2027年晚些时候OCR‘终点’将达到3.25%的水平”。你怎么看？ 我在日常生意买卖中，经常遇到买家抱着一个很现实的想法——“能不能捡个便宜”。这其实无可厚非，从商业角度来看，这本身就是交易的一部分，也是市场运作的本质。但结合当前的市场环境，我反而更倾向于一个更明确的判断：现在，正是有能力、有准备的买家入场“捡便宜”的阶段。 举个最常见的例子，如果你想进入餐饮行业，从零开始做一家店，看似掌控力更强，但实际操作下来，你会发现时间成本高、不确定性大。找铺位、谈租约、申请牌照、设计装修、招聘团队，每一个环节都可能出现偏差。在新西兰，这些流程不仅耗时，而且成本不低，一旦判断失误，损失是实实在在的。 相比之下，收购一个现成的生意，往往效率更高。它已经具备基本的运营体系、客户基础和供应链，有些甚至已经在产生稳定现金流。你接手之后，可以在原有基础上优化、调整，甚至重塑定位，这是一种更可控的进入方式。 那为什么现在特别值得关注？核心就在于市场周期。 当市场处于上行阶段，优质生意供不应求，卖家预期高，议价空间有限。但当经济环境承压，比如利率上升、人工成本增加、整体消费趋紧，一部分经营者会因为压力选择退出。这时候，市场上的生意供给增加，而买家却更加谨慎，供需关系开始倾斜。 对买家来说，这正是机会所在。 很多原本“价格坚挺”的生意，在这个阶段会出现松动。部分卖家从“卖个好价钱”转变为“合理价格尽快成交”，甚至愿意在条款、交割方式上做出让步。这种情况下，买家不仅有更大的选择空间，也有更强的谈判优势。换句话说，现在的市场，不缺机会，缺的是判断力和执行力。当然，我也一直强调：捡便宜是机会，但前提是你看得懂这个便宜。 从实操角度来看，我更建议买家关注三类机会： 第一，有稳定客户基础，但因业主个人原因出售的生意； 第二，现金流尚可，但因成本上升导致利润被压缩，通过优化有提升空间的生意； 第三，具备良好位置或资源，但经营模式有待升级的项目。 这些，都是典型的“可以买、可以买得好”的标的。 同时，也要理性看待另一类资产——那些经营稳定、盈利能力强的优质生意。这类生意在任何周期都具备吸引力，即使在市场低迷时，价格也未必会大幅下调。它们更适合追求稳健回报的投资者，而不是“捡便宜”的逻辑。 从投资角度看，现在其实是一个分化明显的阶段：一边是可以通过判断力获取的低价机会，另一边是价格坚挺但确定性高的优质资产。不同策略，对应不同买家。总结来说，市场好的时候，比的是谁出手快；市场调整的时候，比的是谁看得准、敢出手。当前这个阶段，对于有经验、有资源的买家来说，不只是需要谨慎，更需要主动。因为很多真正有价值的机会，往往就是在别人犹豫的时候出现的。 便宜，是市场给出的信号；能不能把它变成机会，取决于买家自己。 今天我给大家推荐一个中餐馆，如果你想在北岸装修一个规模比较大的餐馆，又有包间，停车又方便，设备优良和齐全，没有个几十万搞不定，现在有这样一个机会，不单现成的，生意还不错，周营业额3万，只因为老板们投资方向改变，“筍盘”益你，可以继续他们的经营，也可以做你自己喜欢的“菜式”赚更多的钱！只售$100,000+货！请联系Link North Shore…
伍勇讲生意 – 稳中求胜
最近和老板们聊天，常常谈到目前最热的两个话题，一是现在油价上涨得厉害，二是4月份最低工资上调，问我怎么看？ 我个人认为，一是油价持续上涨，会带动整体运营成本上行；二是最低工资再次上调，进一步推高企业用工成本。从2025年4月的$23.50/小时，上调至2026年4月的$23.95/小时，上涨45分，约2%；同时，起步及培训工资也从$18.80上调至$19.16。 很多老板会觉得，这次涨幅不大，但真正的影响并不在这45分，而在“结构性成本上升”。一个全职员工，每周增加约$18，一年约$936，看似不多，但如果你有10个员工，就是接近$10,000的固定成本增加。更重要的是，工资上涨会带来“连锁反应”——基层员工涨了，中层员工也要调整，否则团队稳定性就会受到影响。 与此同时，油价上涨带来的压力更隐蔽但更广泛。运输成本上升，供应商涨价，最终都会传导到终端。很多企业现在还没完全感受到，是因为供应链还在“缓冲”，但未来3–6个月，毛利被压缩会逐步显现。 更关键的是消费端。油价上涨意味着居民可支配收入减少，消费者开始变得更加理性。你会发现，客户不是不消费，而是“少消费、慢消费、挑消费”。这对餐饮、零售、服务行业的影响尤其明显。 在这样的环境下，企业经营逻辑必须调整。 第一，价格策略必须更主动。现在不是“能不能涨价”，而是“怎么涨价”。建议采用小幅、多次调整，同时通过套餐设计、产品结构优化来实现“隐性涨价”，减少客户敏感度。 第二，人效将成为核心指标。未来赚钱的企业，不是人多的企业，而是“每个人创造价值更高”的企业。通过多技能员工、灵活排班、流程优化，把每一小时人工的产出最大化，这是抵消工资上涨最直接的方法。 第三，供应链管理要前置。尽量锁定价格，谈长期合作，甚至适度调整产品结构，增加本地采购比例，降低对高运输成本商品的依赖。这一点，在未来半年会越来越重要。 第四，现金流优先于利润。在成本上升、利率仍有不确定性的情况下，现金流才是企业的安全边际。控制库存、加快回款、合理安排付款周期，比单纯追求利润更重要。 第五，从商业模式上，要考虑“抗风险结构”。单一收入来源的生意，在当前环境下风险明显增加。通过分租、增加配套业务或多元收入来源，可以有效分摊租金与人工成本，提高整体稳定性。 从生意买卖角度来看，市场也在发生变化。买家变得更加谨慎，更关注真实利润和抗风险能力；但同时，结构清晰、现金流稳定、可持续经营的优质生意，反而更具吸引力，甚至更容易成交。 总体来看，未来6到12个月，新西兰市场很可能处于一个“温和压力期”：成本上升、需求分化、竞争加剧。在这样的环境下，盲目扩张风险较大，反而是那些注重效率、控制成本、优化结构的企业，更有机会脱颖而出。 做生意从来不是看风平浪静的时候，而是在变化中寻找确定性。当前阶段，对老板来说，比拼的不是谁做得更大，而是谁更稳、更精、更有韧性。只有把效率、现金流和风险控制做好，才能在下一轮市场机会来临时，占据主动。 做生意的朋友都知道，租金和人工是生意支出的主要部分，如果能够把这些支出控制好了，生意不赚钱都难！现在就有这样一个生意，老板已经从事了20余年，现在已经简化到了没有租金，没有员工工资支出，他就是听电话，微信，email接单，然后安排自雇的司机去运货，把货物送到指定地点，收钱和支付轻松搞定，年度财务报表显示老板利润70万左右，现在因为要退休，不得不忍痛割爱，只售108万！感兴趣的朋友想了解更多，请联系独家代理Link North Shore 021 678 980。…