做生意通常是需要租个地方，哪怕店铺是自己的商业物业也会需要支付租金，那么什么样的租金才是合理呢？
租金通常的衡量标准一个是市场价格，另外一个就是生意收入水平。新西兰绝大部分的商业物业都是按照每年一平方米多少钱来计算。市场价是以同一个区域的相类似的物业来作比较，而得出一个年租金是多少，商业物业租客通常除了付租金加GST以外，还要支付其他的Outgoings比如地税，物业管理费，物业保险，水费，物业维修费等等，当然商业物业的位置不同，产生的费用和类别也会不同。
另外老板还要支付生意的其他开支像电费，煤气费等等。每个地区甚至每条街道都有不同的租金水平，有些地方可能达到每平方米一千多块钱，有些地方可能只有一两百。像那些大型的购物商场，他们就自成一体估价，按照他们的内部相比较，因为在新西兰大型购物商场，也就是由那几个大集团来控制，比如Westfield，Kiwi property 等。
以前这个物业管理费没有那么多，不过现在随着物价人工大幅增长，物业管理费也就出现比较大的增幅，有些地方的物业管理费甚至和租金持平，所以作为老板们在看租金的同时也要知道物业管理费，地税等是多少，这些都是你生意的固定开支。
至于商业物业租金的评估，市场自有一套规则，如果你想知道自己店铺的市场估价，可以在网上寻找商业物业注册估价师，他们可以给你一个目前的市场价格。一般这种租金作为商家老板不容易去改变，特别是对于那些买生意的人来讲，更不容易去改变现状。
商业租金是生意支出的固定部分。那我们今天重点探讨的是如何让这个固定租金变得更加合理，也就是说租金的比例在你营业收入中占多少才是合理。当然了，不同的生意类型有不同的标准，标准的最后还是取决于你的利润赚钱能力是多少！
举个例子，一般餐饮业，租金最好占营业额的10%以下，这样你的利润可以达到15-20%左右，当然利润比例还取决于你的食物成本是否控制好，以及人工的比例。但有些地方像那些大型购物商场租金要控制在10%以下是非常困难的，如果能做到15%到20%应该还可以接受。
所以说，作为一位买家你不但要看单纯的租金和管理费等固定支出，还要看营业额是多少，才能比较租金是不是便宜，合不合理。
我们代理的一家咖啡店，年营业收入100万出头，毛利率62%，租金管理费 6.4%，人工25%左右，利润高达24万（25%多），像这样的数据就非常好，卖价50万左右！您觉得怎么样？
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下周见。
