做生意通常是需要租个地方，哪怕店铺是自己的商业物业也会需要支付租金，那么什么样的租金才是合理呢？ 租金通常的衡量标准一个是市场价格，另外一个就是生意收入水平。新西兰绝大部分的商业物业都是按照每年一平方米多少钱来计算。市场价是以同一个区域的相类似的物业来作比较，而得出一个年租金是多少，商业物业租客通常除了付租金加GST以外，还要支付其他的Outgoings比如地税，物业管理费，物业保险，水费，物业维修费等等，当然商业物业的位置不同，产生的费用和类别也会不同。 另外老板还要支付生意的其他开支像电费，煤气费等等。每个地区甚至每条街道都有不同的租金水平，有些地方可能达到每平方米一千多块钱，有些地方可能只有一两百。像那些大型的购物商场，他们就自成一体估价，按照他们的内部相比较，因为在新西兰大型购物商场，也就是由那几个大集团来控制，比如Westfield，Kiwi property 等。 以前这个物业管理费没有那么多，不过现在随着物价人工大幅增长，物业管理费也就出现比较大的增幅，有些地方的物业管理费甚至和租金持平，所以作为老板们在看租金的同时也要知道物业管理费，地税等是多少，这些都是你生意的固定开支。 至于商业物业租金的评估，市场自有一套规则，如果你想知道自己店铺的市场估价，可以在网上寻找商业物业注册估价师，他们可以给你一个目前的市场价格。一般这种租金作为商家老板不容易去改变，特别是对于那些买生意的人来讲，更不容易去改变现状。 商业租金是生意支出的固定部分。那我们今天重点探讨的是如何让这个固定租金变得更加合理，也就是说租金的比例在你营业收入中占多少才是合理。当然了，不同的生意类型有不同的标准，标准的最后还是取决于你的利润赚钱能力是多少！ 举个例子，一般餐饮业，租金最好占营业额的10%以下，这样你的利润可以达到15-20%左右，当然利润比例还取决于你的食物成本是否控制好，以及人工的比例。但有些地方像那些大型购物商场租金要控制在10%以下是非常困难的，如果能做到15%到20%应该还可以接受。 所以说，作为一位买家你不但要看单纯的租金和管理费等固定支出，还要看营业额是多少，才能比较租金是不是便宜，合不合理。 我们代理的一家咖啡店，年营业收入100万出头，毛利率62%，租金管理费 6.4%，人工25%左右，利润高达24万（25%多），像这样的数据就非常好，卖价50万左右！您觉得怎么样？ 如果感兴趣就请联系我们021 678 980！…
伍勇讲生意 — 机遇就是希望、明天会更好
本周一21号晚上新西兰房地产协会2023年度颁奖在Cordis酒店举行，我们Link North Shore新西兰生意买卖中型公司的提名，作为一个以华人为主导的生意买卖公司，非常感谢华人朋友们在过去一直以来对我们公司的支持和信任，我们会继续努力，希望明年取得更好的成绩，百尺竿头更进一步！ 在工作中经常会碰到客户问，今年的经济如何？明年又怎么样？今天和大家分享一篇来自主流媒体William Hewett的文章：“2023年新西兰的经济会走出困境吗？顶级银行在预测什么？” 与生活成本危机作斗争的新西兰人还没有走出困境，ASB预测今年年底会很艰难，高通胀和利率将保持压力。但ASB周二发布的最新经济预测并不全是厄运和阴郁，称有早期迹象表明，一些事情可能正在接近转折点。 在国内生产总值（GDP）环比下降0.1%后，新西兰目前正处于技术性衰退中，而通胀率仍居高不下，为6%。Stats NZ本月早些时候发布的数据显示，上个月的食品价格仍比去年7月高出9.6%。再加上这一切，今年正在或将重新修复他们的抵押贷款，从新冠肺炎期间的低利率约为2-3%，到新利率约为6-7%。 ASB预测新西兰经济将持平，直到2024年初，明年将恢复势头。ASB首席经济学家Nick Tuffley表示，在今年早些时候正式陷入衰退后，在2023年剩余时间里，经济可能会在明年获得势头之前出现收缩。 ASB的报告还预测，新西兰储备银行（RBNZ）在削减之前将保持官方现金利率（OCR）到下半年。报告称6月份通胀率小幅下降至6%，为2021年以来的最低水平，但预计今年仍将保持在5%或以上，明年下半年将降至3%左右。 利率目前看起来被搁置了，但对未来通胀来说，利率将是一个缓慢的下降，”Tuffley说。“储备银行希望确保通胀在2024年下半年恢复到3%以下，但获得这种信心需要时间，高利率需要一段时间才能确保通胀确实下降。我们预计储备银行将等到明年8月左右再削减OCR。与此同时，低迷的全球经济前景也对新西兰产生了影响。这导致商品价格下跌，对我们关键主要出口的需求减少。 我们正处于比刚刚要温和得多的赛季，今年极端天气事件的总体结果仍然不清楚。过去几年，就业增长仍然强劲，今年移民的激增将进一步支持该国的劳动力市场，经济预测预测今年净移民流入量约为70,000人。 Tuffley说，移居海外的新西兰人数量有所增加，但这被抵达新西兰的人数的人数大幅增加所抵消，新抵达者比离开者年轻，并可能大幅增加劳动力队伍。“这确实有助于填补技能短缺，由于雇主有选择，我们看到早期迹象表明工资增长正在达到顶峰并正在下降。积极的一面是，尽管经济处于衰退，但就业市场仍然保持得很好。”整体经济复苏缓慢，但我们肯定会看到一些迹象表明情况正在好转。 您怎么看？…
伍勇讲生意 — 找一个适合你的生意
新西兰的银行利率对于房地产的影响不少，而房地产市场又和许多行业相辅相成，相信有不少投资者会根据银行利率走向做出相应的决策，今天和大家分享一篇来自Newshub的文章，关于利率走向的，我们一起看看： RBNZ在2021年10月至2023年5月期间连续12次上涨，使官方现金利率（OCR）从0.25%的创纪录低点提高到5.5%的14年高点。但央行在5月份发出信号，它认为它已经做了足够的工作，使通胀恢复到1-3%的目标区间，并将采取“观察、担心和等待”的方法。BNZ研究负责人Stephen Toplis说，总的来说，情况正如（储备银行所期望的那样。”他指出，随着失业率略有上升、利用率上升和工资增长放缓，劳动力市场正显示出缓解的迹象。 同样，通胀也朝着RBNZ希望的方向发展，总体利率降至6%，尽管还有一些复杂因素，如顽固的国内价格压力。他表示，在政府汽油税削减和全球油价上涨结束后，未来几个季度通胀可能会飙升，再加上其他国内压力，如住房市场可能出现转，将使RBNZ感到不舒服。 然而，通货膨胀硬币的另一面是当地和全球经济放缓，大宗商品价格下跌，利率上升的滞后效应，近一半的家庭借款人尚未转向更高的固定利率。 随着这一切的发生，现在似乎是一个完全不合适的时机来考虑收紧。” OCR轨道应该没有太大变化，在明年9月季度之前，OCR轨道可能仍然会显示不变的OCR，” Westpac首席经济学家Kelly Eckhold说。 但他说，上行和下行通胀风险更加明显，这使得如果前景恶化，最早在明年5月就有可能降息。“从好的一面来看，国内通胀更加持续，房价走强，劳动力市场调整放缓，将使Westpac 11月的收紧声明坚定地摆在桌面上。” 回到生意买卖市场，买家很多是新人，对于市场的了解可能还不够，所以会有一些新手问题和想法。比如我们登的华人超市，中餐馆，中西快餐店居然还有不少“印度人”在问。当然如果想买了改做其他菜单还可以理解，问题是这些咨询者还需要生意的财务报表，并且一要就是过去三年的报表，那看来是想继续现有的生意了。 碰到这些买家，只能耐心和他们解释，他们可能更适合买一些其他适合他们做的生意，这也是我常常说的，找您能够继续经营的，这也是许多新人买生意的主要原因，因为别人的赚钱，你只有延续了才是自己的赚钱机会。 今天给大家推荐一个加盟连锁经营的课外辅导中心，提供1-13 年级的英语，教学和科学的辅导，老板年收入超过9万，这不单可以给你带来收入，也可以为你孩子提供一个免费学习辅导的机会！生意转让只需要$168,000+stock！想了解更多，请联系独家代理伍勇021…
伍勇讲生意 — 延续别人的成功，那会更成功
我们一直都以为这个银行的贷款利率和这个储备银行的官方利率是挂钩的，也就是说官方利率上涨银行利率上涨，官方利率下降，银行利率下降，但我最近看的一个报导，好像并不是如此，我们一起看看Newshub 的一篇报道。 题目是：“人们无处可藏，专家解释了为什么尽管OCR暂停，银行仍在提高利率” 尽管过去几个月官方现金利率（OCR）保持在5.5%的稳定，但银行贷款利率还是出现了增长。本周，BNZ表示，其经典固定六个月利率将从7.25%升至7.39%，而四年和五年经典利率将从6.29%上升到6.49%。其他银行的一些标准利率也在上升。 经济学家Shamubeel Eaqub表示，鉴于融资成本不断上升，许多银行正试图保护其利润率。 他说，大多数银行倾向于在同一时间提高抵押贷款利率。“这一次，BNZ似乎走得早了一点。如果其他银行不提高利率，你会看到人们四处比较，BNZ将不得不与市场相匹配。”Eaqub表示，全球利率正在上升，因为全球通胀率都高于预期。这正在影响新西兰银行的批发融资成本。对此您怎么看？ 回到新西兰生意市场，餐饮业还是我们华人从事比较多的行业。相信许多老板都知道，餐饮业的3G 很重要！所谓的3G，就是3 个Good： 第一个G是Good 环境，一个干净卫生的就餐环境非常重要，这起码让顾客放心。最近我去胜记佛跳墙吃饭，想不到的惊喜是他们家的洗手间焕然一新，干净整洁卫生，还用上了电动冲水马桶，我估价在新西兰的餐馆，厕所的配置也算是不为多见的。 第二个G是Good 食品，新鲜可能是最低要求，如果食材不新鲜，无论你怎么弄，腌，炸，烤，还是不能完全表现食材本身的鲜味，其实一般人做餐饮，您也不要追求No.1，高于平均水平以上就可以，吃饭还是普罗大众的多！掌控好自己的菜系特点，抓住风味的精髓是重点。有些时候个别老板觉得在国外应该做些融合菜，一旦做不好就变成四不像，反而画蛇添足。 第三个G 就是Good服务，一家服务业的企业，服务肯定重要，顾客有宾至如归的感觉，那就是你的服务到位了。例如一些常客，服务人员能记住名字，那么肯定在客人心里加分。还有就是一些订餐或者是订位的时候，可以尝试将店里的电话呼叫转移在手机来，在客人预留名字的时候在电话本里存上客人的名字。那么下次客人再打电话，你的一句张哥您好，一定让客人眼前一亮，感到受到尊重和重视。那么在他们纠结晚饭去哪里的时间，您的店怎么会不是第一的选择呢？你们觉得呢？…
伍勇讲生意— 种下好财报的苗，结出售高回报的果
最近看了一篇关于银行利率的文章，想了解未来一段时间内利率走向的朋友们可以看看，和您的预期相比如何？“新西兰领先的银行之一警告说，在明年年中之前，房主不太可能看到任何抵押贷款利率减免。ASB的预测领先于新西兰统计局定于周三发布的最新劳动力市场数据。该银行认为，失业率将上升到3.5%，仅比目前的3.4%水平略有上升。 但ASB表示，这仍然低于最高可持续水平。 “预计年度劳动力成本增长将保持在历史新高左右，并存在一些上行风险。我们仍然期望，对劳动力的需求低于标准和激增的劳动力供应最终将采取行动缓解劳动力市场的压力，这将及时冷却工资增长和核心通胀，”该银行在一份说明中表示。 未来几个月，OCR（官方现金利率）的变化似乎有很高的障碍。然而，如果劳动力市场紧缩以及工资和核心通胀未能充分降温，那么这个周期OCR峰值可能会超过5.50%。”ASB表示，在储备银行（RBNZ）相信通胀率（目前为6%）将稳定在1%至3%的目标范围内之前，OCR的削减不会得到“认真的接受”。 回到生意买卖，前几天去见了一位老板，他想卖他咖啡店的生意，周营业额3万-3万5，租金合理，问我的售价如何？单纯从这些数据来讲，就算目前的市场状况，开价70万多应该还是可以的。不过我看了他的报表，这个价钱我也不敢估了！因为他的报表，一年就10多万的利润，如果按照报表的利润这个生意也就卖二十几三十万。 其实像他这样的情况目前还不少，营业数据很好，但是报表却表现不佳。那天我还看了另外一个生意的数据，真的有点难以理解，不过数据又是实实在在。这是一家在奥克兰以外小镇好咖啡店，接近200万的营业额，报表利润10万不到，尽管老板不在店里工作，但46%的工资确实高于一般的水平，这就是问题的所在。 其实做生意，控制成本是非常重要，除了提高营业收入以外，成本的合理控制，就是生意利润的来源。作为老板控制原材料成本，控制人工水平，是非常重要的。正常来讲，每个行业都有其行业标准而这些行业标准就是来自各行业的调查而得出的平均水平，Waikato 大学有出版这样的书，有需要的朋友可以去买一本看看，对比一下自己的生意和这个Bench Mark有多少的距离，是更好了还是更差了，看看哪些地方需要改进。 如果刚才200万营业收入的咖啡店，工资水平减到35%，纯利润就增加了11%，也就是22万，这样总利润就会增加到30多万，那售价就可能高很多！所以作为老板，紧紧盯住营业额，毛利率，人工工资，把这三要素控制好，你就是一个合格的管理者！ 今天给大家推荐一个非常好的生意，餐馆和角子机生意，18台角子机每周的净收入$5,000 就可以盖住每周租金$2,375，管理费$1,104，还有部分人工，再加上餐馆一周营业收入4万，老板不怎么做，也有一年70万的利润，开价160万+货，两年左右就回本，这样的生意哪里找，只有找LINK North Shore 021 678 980！…