伍勇讲生意-养老院的生意经

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前两天,有位朋友给我打电话,说他想买一个养老院的生意,我问他为什么买养老院,他说养老院生意经营起来不需要老板亲力亲为,至于这个问题,其实有很多生意都可以达到他这个要求。为什么一定要买养老院生意呢?原来他还有一个想法,将来父母老了也可以一并照顾了。对于养老院的生意,我经手的不算多,但前段时间所碰到的一个却是令我印象深刻。在此不妨与大家说说。

养老院生意在新西兰是一种不错的生意,经营养老院要经过卫生部等相关部门的认证,才能经营的,并且经营中必须按照他们所制定的一整套规程和要求来执行,经营牌照许可,每年都要评审一次。从硬件,也就是说经营场所的环境,房间的构成、设施,厨房的配备,治疗室、休息室等相关的设施,必须要达到安全、防火、保暖、干净等方面的要求。在软件操作过程也要达到相关的要求,才能通过年审。其实这管理系统的达标是经营者最容易出现问题的地方。我所碰到的这一个生意,就是因为老板没有参与养老院生意的日常经营和管理,几乎所有的日常工作都交给了他所聘请的经理来执行,与有关当局的沟通和交流都是由这个经理代为执行,可想而知,经理的责任是何等重要。如果所聘请的经理责任心稍有疏忽,对整个生意的正常运作就会产生很大的影响。当年,我所代理的这个生意,在我找到买家的时候,就是因为在转让牌照的时候,由卫生部所派专员所进行的一系列评估和审查的时候,发现了许多硬件和软件的不足。对于老板来讲,硬件的不足,可以通过花钱来修理以达到有关部门的标准。至于软件则完全是靠从经理到每个员工在每天的工作中,每时每刻要贯彻执行的。

这可不是能用钱就解决了的问题。就是因为经营管理过程中出现的一大堆问题,最后导致养老院必须停牌整顿。原来老板就是因为不能亲力亲为而想把生意出让,却不知最后因为人的因素,而导致他整个生意关门大吉。要想重新取得经营牌照,可能要花上一大笔金钱和精力。最后老板只好选择把整个物业,连地皮一起出售了事。比较幸运的是,由于他的物业地处非常好的地理位置和地段,物业出售反而让他赚了一大笔钱。所以,我们在购买养老院的时候,最好能够把生意和物业一起购买,通过生意的收入来养这个物业,过若干年以后,即使你生意不做了,物业的价值也会水涨船高。这可能也是许多商家朋友愿意购买养老院的原因之一。

今天,我正好有一个物业连生意的生意出让。这是一个酒店式公寓,总共有十二套房间,其中十一套都是两房一厅的结构,另外一个就作为办公室、储物间。这个酒店公寓的特点是已经分好了六个title,也就是说每一个title里面有两个两房一厅,每层约70平方米,带一车位,每套都有自己的独立出入,并且都可以单独出售。那天你生意不想做了,你就可以将六栋房子分别出售。2010年的政府注册估价师,市场评估为两百八十多万,目前酒店公寓的年营业额为三十多万,新的买家可以自己经营也可以延续目前老板的经营方式找一个洋人经理为他们管理。老板告诉我了,说生意和物业一起两百五十五万他就卖了。在房地产如日中天的情况下,你觉得这个机会如何呢?

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