伍勇讲生意—––小朱执笔-生意买卖关键之-landlord’s consent
大家好，本期的伍勇讲生意专栏还是由我Craig小朱代为执笔。
鼠年的脚步越来越近，先在这里预祝我们广大华人朋友们农历新年快乐，恭喜发财，合家安康，事业更上一层楼！
从去年开始在生意买卖中有一个现象引起了我的注意：房东们在买卖中越来越关键，在做房东同意时也变得不是很配合，此类情况多数发生在大型物业中，包括商场内，办公大楼，一些business centre park里。很多繁琐的Paper work, business plan, personal experience, landlord interview变得至关重要。房东们对新的租客也越发挑剔，条件也变得苛刻，company and personal guarantee必不可少, bank guarantee的时间要求也加长许多，有的case尽然要求12 months bank guarantee。很多买家朋友问我，有良好的从商背景，足够的经验，新西兰物业作为抵押，难道这还不够吗？
我个人对于这类情况也经历过不少，特别对于目前的商业环境，所有的房东都想保证自己的租金收入不拖欠，毕竟大多数房东也是有银行贷款的，其二一个长期良好的商业租客对物业的买卖和升值有很大的帮助，租金的价格是物业价值很重要的参考数据。所以在我们生意买卖进行到Landlord’s consent时，有一部分房东并不是很配合，这个我也可以理解，毕竟这不是他们的best interests。但是大家要注意在我们普通的租约文件中有这么一条：landlord cannot unreasonably withhold the consent, 中文理解就是房东不可以无理的扣压同意。所谓的unreasonable其实是有很大争议的，毕竟大家的理由会有分歧，case by case 朋友们还是需要咨询专业律师来理解。
在真实遇到无理的房东拒绝时，朋友们也不要灰心或是直接放弃，我这里有几个tips希望可以帮到大家：
- 友善的回复房东提出的问题，往往是需要提供personal experience, CV, statement of asset and liability, business forecast, 重点是一份漂亮的business plan会有很大帮助，千万不要草草了事，或是不重视房东的问题。可以咨询生意中介帮助你的Business plan.
- 整理齐全所有自身资料再由自己的专业律师发给房东律师或是property manager, 这样给对方感觉非常专业，新西兰是一个法治国家，往往对于律师的信件比较重视。
- 如果真的不幸被拒绝或是房东提出苛刻的条件，一定联系律师和中介仔细分析拒绝的原因和条件，尝试把条件降到最低，在这里卖家一定要全力配合，也需要联系律师和房东沟通，千万不要坐以待毙。
- 如果有机会，尝试和房东面对面有个会议，把自己对生意的理解和未来发展解释给对方，同时也可以让房东对自己有个良好的影响。
以上个人观点觉得可以提高房东批准的成功率，我们公司也有几个成功案例可以和朋友们分享，希望可以帮助到大家。同时一个有专业能力的生意中介也应该做到双方调解和沟通的桥梁，而不是任由事态发展，听天由命。预祝大家买卖愉快！
今天我给大家介绍的是一家位于北岸的咖啡店，位置极其出色，洋人大型超市边，众多停车位，周营业额1万1左右，年租5万5加税，设备完善，兼职老板可有近10万利润，叫价才22万加货，还等什么呢，给我电话吧！
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