伍勇讲生意—-租约里的拆迁demolition条款

伍勇讲生意—-租约里的拆迁demolition条款

在工作中有时会碰到一些租约带有拆迁或者重新发展的条款,这个条款是什么意思呢?拆迁Demolition 顾名思义就是这个物业,商店面临拆迁,那租客就必须搬走,并且是得不到赔偿。从拆迁到最后搬走通常会有六到12个月的时间。重建Redevelopment也是同样的意思,另外像一些市政府强制性要求维修,防震加固等等这些条款,如果有描述在租约里,都是差不多的意思。当然拆迁和重建比较直接,就是要搬走,能不能够搬回没有保障。至于那些维修,防震加固可能只是短暂的影响你的经营,但并不会完全终止租约。租约期是保证你在这里做生意的一个基本要求,这就是我们常常要求租客尽可能地拿到一些合理的,比较长的租约期。但在新西兰,特别是奥克兰,也有一些租约合同带有这个拆迁或者重建的条款,比较常见的是市中心以及附近一些老的区域,地价高,比如Parnell, Ponsonby ,New market,Takapuna,这些区域带有这种拆迁条款,主要是因为房东想保护他自己,一旦遇到发展商想购买他的物业和土地,做进一步开发的时候,可以短期内终止这个租约合同,而不用赔偿租客,这样可以卖得比较好的价钱,也比较吸引发展商。如果作为租客遇到这种租约的时候又怎么样呢?首先你要分析这个物业将来被发展的可能性大不大,比如你的左邻右里都是已经发展了,那你被发展的机会也会挺大的,如果你的左邻右里没有拆迁条款,那相对来说你单独发展的机会可能就变得比较小。还有这一片的土地的价值,不是很高,并且有限高的要求,那被发展商看重的机会也会小。另外就是看你的房东是什么样的人,有一些房东,他是专门投资用来将来发展的,那你被拆迁的机会就大很多。至于那些小业主,专门靠收租的房东,他们可能就想用这个物业收租来支持他的生活,像这种人他出售的机会并不大。还有一些业主,他买过来的时候,租约里就带有这种拆迁条款,他本身并没有意向去发展,但他也不愿意去把租约里这个拆迁条款拿走。应该说没有拆迁条款最好,但如果确实碰到有的话,也不用太慌张,通过一些分析来确定,他这个拆迁条款的可能性如何,因为有拆迁条款的租约的租金都会相对便宜些,并且在你买生意的时候,价钱也会比正常的租约的生意更便宜些,通常会便宜10%到20%左右。低进低出,但赚钱更多。这是我们实际工作中所遇到的情况,租约法律上的东西,还得咨询你的律师。今天我给大家推荐的这个生意就是带有一个重建条款,不过这个条款在10年前现任老板买这个生意的时候就已经存在。这个店在一个主干道上,附近都是住宅区,唯一的一个商业中心,也都是一排平房,看起来并不是一个发展的热点。这是一家生意兴隆的酒铺,周租金才$363+GST,周营业额$25,000,目前请人管理,老板除了周二顶班外,平常晚上去收钱,轻轻松松,老板因为另有发展,只能忍痛割爱,售$298,000+货(12万左右)。

下周见。

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*伍勇 Yong Wu*——————————

讲到生意买卖,奥克兰的华人朋友许多都知道“伍勇”, 20多年从事生意买卖行业的经验,秉着“专业,诚信,负责”的态度,不单是从业最久的,也是最为大家认可的生意买卖华人经纪人,“买卖生意找阿勇”早已经成为众多买家卖家的方向。各大中文报纸的“伍勇讲生意”专栏是许多华人朋友了解,经营生意的的平台。在过去服务的公司里,获得六年销售冠军,并且当选为2011年新西兰华人经济人物。LINK North Shore 是LINK旗下的独立加盟商,获得2017年新西兰房地产协会小型生意买卖公司的第一名,伍勇先生也以LINK全国2017年销售第一名的成绩获得新西兰房地产协会生意销售2017年前三强。LINK North Shore是以伍勇为主导的第一家华人生意买卖专业公司,我们将以更加专业,诚信,负责的团队来为广大华人朋友服务,无论你人在新西兰还是在新西兰外的国家,我们都会为你提供丰富的资讯,真诚的服务,专业的指导,让你在这美丽的国土上安居乐业!

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